Новый сайт

Пояснительная записка «Об организации работы по заключению договорных отношений с ресурсоснабжающими организациями»

С принятием Жилищного кодекса РФ появились и такое понятие, как институт управления многоквартирным домом, и такой субъект, как управляющая организация.

Создание института управления многоквартирным домом является одним из направлений реформирования отрасли и заключается в повышении ответственности собственников  помещений  за свой дом и заинтересованности в его качественном содержании.

Для обеспечения воплощения на практике задач управления многоквартирным домом собственники должны были до 1 мая 2008 года выбрать один из трех способов управления домом. В случае если собственники не выбрали способ управления или принятое собственниками решение не реализовано, ОМСУ должны были провести открытые конкурсы по отбору управляющей организации в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 №75.

По данным органов местного самоуправления и по данным статистики указанный процесс в области завершен. По состоянию на 01.01.2009 из 100% многоквартирных домов самостоятельно определились с выбором способа управления – 95%, для 5% многоквартирных домов управляющая компания выбрана органами местного самоуправления, для чего было объявлено 35 конкурсов по отбору управляющей организации. Из 95% домов, выбравших способ управления:

  • 58% - непосредственное управление собственниками;
  • 5% - ТСЖ, ЖСК либо иной специализированный кооператив;
  • 32% - управление управляющей организацией.

Первый этап данного направления реформирования отрасли завершен. Необходимо обеспечить выполнение следующего этапа – это формирование договорных отношений между собственниками помещений в многоквартирном доме, управляющими компаниями (ТСЖ, ЖСК) и ресурсоснабжающими организациями в соответствии с требованиями жилищного законодательства.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, Правилами предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства от 23.05.2006 №307), разъяснениями Минрегиона должна действовать модель взамоотношений между управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями, при которой управляющие компании, ТСЖ являются исполнителем коммунальных услуг для собственников помещений многоквартирных домов на основании договора управления  многоквартирным домом. В свою очередь управляющие компании, ТСЖ заключают договора с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных ресурсов. Расчет за приобретенные ресурсы производится на основании показаний общедомовых приборов учета. Далее объем ресурса распределяется между собственниками помещений многоквартирного дома – потребителями коммунальных услуг.

В настоящее время в Ростовской области продолжают действовать договора, сформированные еще до 09.06.2006 (дата вступления с силу Правил предоставления коммунальных услуг утверждённых постановлением Правительства от 23.05.2006 №307), в результате в области сложилась посредническая модель указанных взаимоотношений, при которой собственники помещений в МКД рассчитываются с ресурсоснабжающими организациями минуя управляющие компании. Управляющая компания не несет ответственности за собираемость данных платежей. Договора заключены гражданами непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.

Сегодня такая модель договорных взаимоотношений противоречит действующему законодательству. Об этом говорится в письме Минрегиона России от 05.08.2008 №19197-АД/14.

Там в частности сказано, что случаи отказа управляющих организаций от предоставления собственникам помещений коммунальных услуг при выборе ими способа управления "управляющей организаций", а также отказ от своевременной и полной оплаты ресурсоснабжающим организациям коммунальных ресурсов являются нарушением норм жилищного законодательства.

Договор управления, заключенный управляющей организацией с собственниками помещений с нарушением условий части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, может быть расторгнут в судебном порядке, выбранный способ управления признан нереализованным, а многоквартирный дом выставлен на открытый конкурс по отбору управляющей организации

Решениями коллегий Администрации Ростовской области №4 от 12.02.2009 «Об итогах социально-экономического развития области за 2008 год», №7 от 24.02.2009 «Об итогах реализации программ по капитальному ремонту многоквартирных домов и отселению граждан из аварийного жилищного фонда, финансируемых за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ, в 2008 году и задачах на 2009год» главам муниципальных образований Ростовской области рекомендовано обеспечить заключение договоров на предоставление коммунальных ресурсов между ресурсоснабжающими организациями и управляющими компаниями, товариществами собственников жилья.

Для того, чтобы оказать помощь органам местного самоуправления, управляющим компаниям, ТСЖ, ЖСК, энергоснабжающим организациям в формировании договорных отношений в соответствии с действующим жилищным законодательством на территории муниципальных образований области Министерство энергетики, инженерной инфраструктуры и промышленности совместно с министерством строительства и жилищного хозяйства издали приказ №15/17 от 12.02.2009 «Об утверждении примерных форм договоров между ресурсоснабжающими организациями и исполнителями коммунальных услуг».

Данный приказ был направлен министерством строительства и жилищного хозяйства на рассмотрение управления федеральной антимонопольной службы. Замечания управления федеральной антимонопольной службы направлены в Министерство энергетики, инженерной инфраструктуры и промышленности области и органам местного самоуправления.

В ходе проведения мониторинга заключения договоров между ресурсоснабжающими организациями и исполнителями коммунальных услуг выявлен ряд проблемных вопросов, препятствующих приведению в соответствие жилищному законодательству указанных договорных отношений.

1. Изменение схемы сбора платежей граждан за коммунальные услуги влечёт за собой дополнительные затраты исполнителя коммунальных услуг (управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК).

На основании договора между  управляющей компанией, ТСЖ и собственниками (нанимателями) жилых помещений, граждане обязаны оплачивать коммунальные услуги по счетам, выставленным исполнителем коммунальных услуг (управляющей компанией, ТСЖ). Денежные средства должны поступать в управляющую компанию, что повлечет за собой включение в налогооблагаемую выручку всей платы собственников помещений ( в том числе за коммунальные услуги), что может лишить управляющую компанию, ТСЖ права на применение упрощенной системы налогообложения. Возникнет необходимость начисления НДС, могут возникнуть проблемы по оплате налога на прибыль, особенно в случае, если граждане оплачивают полученные услуги по отоплению равными долями в течение года.

В связи с заключением договора с ресурсоснабжающей организацией у управляющей организации возникнет необходимость оплачивать все выставленные ресурсоснабжающими организациями счета независимо от фактического поступления денежных средств от населения.

Указанные факторы вызывают сопротивление управляющих компаний заключать данные договора.

2.  Внедрение указанной модели повлечет за собой увеличение стоимости жилищно -  коммунальных услуг для граждан.

Для заключения договора исполнителю коммунальных услуг необходимо представить ресурсоснабжающей организации техническую документацию на многоквартирный дом, которая в большинстве случаев отсутствует. Восстановление технической документации повлечёт за собой дополнительные расходы собственников помещений.

Требуется установить общедомовые приборы учета, что в свою очередь повлечёт за собой дополнительные расходы собственников помещений на их приобретение и установку.

После установки общедомовых приборов учёта при наличии разницы между показаниями общедомового прибора учёта и суммой показаний индивидуальных приборов учёта на собственников помещений ложится обязанность оплачивать общедомовые потери, что в свою очередь повлечёт дополнительные расходы собственников помещений и препятствует принятию ими решений на сбор средств для установки общедомового прибора учёта.

С 1.01.2009 гражданам, проживающим в многоквартирных домах, начали выставлять на оплату общедомовые потери электроэнергии, по коэффициенту, рассчитанному в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг утверждённых постановлением Правительства от 23.05.2006 №307, в связи с чем значительно увеличился поток обращений граждан по данному вопросу.

3. Основной причиной незаключения договоров на отпуск питьевой воды и приём сточных вод управляющими компаниями г. Ростова-на-Дону с ОАО «ПО Водоканал» стало отсутствие общедомовых приборов учёта в многоквартирных домах.

По данному вопросу в министерстве строительства и жилищного хозяйства проведено совещание с участием представителей Министерства энергетики, инженерной инфраструктуры и промышленности, Региональной службы по тарифам, Государственной жилищной инспекции области, генерального директора ОАО «ПО Водоканал» Е.А. Козьмина, заместителя директора департамента ЖКХ и энергетики г. Ростова-на-Дону О.Ю. Заруба, руководителей управляющих компаний г. Ростова-на-Дону.

Основной проблемой является следующее: при отсутствии общедомовых приборов учёта объём питьевой воды, поданной в жилые помещения многоквартирного дома и объём сброшенных сточных вод рассчитывается исходя из количества лиц, пользующихся жилыми помещениями в доме и нормативов водопотребления и водоотведения, независимо от наличия у жителей индивидуальных приборов учёта воды. Кроме того при расчёте объёмов водопотребления и водоотведения учитываются так же объёмы воды, необходимые для санитарного содержания жилых домов и придомовой территории, а так же промывку и опрессовку отопительных систем многоквартирных домов, что в целом не противоречит жилищному законодательству, так как отношения между управляющей компанией и энергоснабжающей организацией регулируются Гражданским Кодексом РФ.

Однако управляющие компании в свою очередь не смогут выставить  счета гражданам, проживающим в многоквартирных домах по нормативам водопотребления и водоотведения. В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг утверждённых постановлением Правительства от 23.05.2006 №307, они обязаны будут выставить гражданам счета исходя из показаний индивидуальных приборов учёта.

Следовательно управляющие компании после заключения договоров сразу начнут получать убытки.

Для урегулирования данной проблемы необходимо решить вопрос по установке общедомовых приборов учёта. На решение данного вопроса потребуется не менее 120 млн. рублей. В соответствии с жилищным законодательством данные расходы должны понести собственники помещений  многоквартирных домов. Для решения вопроса установки общедомовых приборов учёта по всем видам коммунальных ресурсов на территории Ростовской области потребуется 2,6 млрд. рублей.

На совещании был отмечен положительный опыт по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями городов Азова и Батайска, в которых около 90% многоквартирных домов обслуживаются по договорам, заключённым с ресурсоснабжающими организациями в соответствии с жилищным законодательством.

4. Исполнительные органы местного самоуправления городов Волгодонска, Шахты, Новошахтинска не принимают мер по заключению договоров между управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями, считают, что данный процесс приведёт управляющие компании к банкротству и социальной напряжённости.

5. Имеются перекосы в создании условий для управления многоквартирными домами на территориях муниципальных образований области в части сложившихся неравных условий при заключении указанных договоров:

- между управляющими компаниями  и энергоснабжающими организациями;

- между ТСЖ, ЖСК и энергоснабжающими организациями;

- между собственниками помещений в многоквартирных домах, избравших непосредственный способ управления и энергоснабжающими организациями.

Например. По отношению к товариществам собственников жилья наблюдается самый жёсткий подход. Энергоснабжающие организации при заключении договоров на поставку коммунальных ресурсов с ТСЖ, ЖСК предъявляют жёсткие требования по наличию технической документации на многоквартирный дом, установке общедомового прибора учёта, при его отсутствиии закладывают невыгодные для ТСЖ условия взаиморасчётов, чем вынуждают нести соответствующие расходы. При этом к управляющим компаниям такие жёсткие требования при заключении договоров энергоснабжения, не предъявляются, жители, выбравшие этот способ управления, не несут соответствующие расходы в таких же объёмах, как и ТСЖ.

Органы местного самоуправления не принимают должных мер по урегулированию сложившегося перекоса.

Так же не предъявляются соответствующие требования и к гражданам, выбравшим непосредственный способ управления многоквартирным домом, в то время, как в соответствии с жилищным законодательством, в этом случае так же необходимо иметь техническую документацию на дом, общедомовой прибор учёта, договор с обслуживающей организацией, нести расходы на общедомовые потери.

В результате у населения складывается мнение, что ТСЖ – это самый затратный способ управления многоквартирным домом и жители принимают решение об изменении способа управления (часто в пользу непосредственного способа управления). В сложившейся ситуации Ростовской области может быть сложно обеспечить выполнение условий реформирования жилищно-коммунального хозяйства, установленных статьёй 14 Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ, в том числе по наличию товариществ собственников жилья в многоквартирных домах, расположенных на территории муниципального образования, претендующего на предоставление финансовой поддержки за счёт средств Фонда содействия реформированию ЖКХ в не менее чем 10% многоквартирных домов при условии увеличения количества таких товариществ до 1 января 2011 года не менее, чем в 20% многоквартирных домов.

Информация о наличии заключённых договоров между управляющими компаниями, ТСЖ, ЖСК и ресурсоснабжающими организациями по состоянию на 01.07.2009 представлена в приложении.

           

___________________________________

<<<< Повестка дня заседания 10.08.2009

Размещен:Размещено:
18.09.2010 11:35:42|
Изменено:
07.08.2009 14:43:00|
Количество просмотров:
279

В начало страницы

344050, г. Ростов-на-Дону, ул.Социалистическая, 112,

Справочные телефоны,       Сообщить об ошибке

© Правительство Ростовской области

О сайте и использовании информации
Яндекс.Метрика