В 2003 году на Совете по жилищной политике и ипотечному кредитованию принято решение об активизации работы по ипотечному кредитованию, переводу ипотечной программы, в основном, на рыночные условия, вхождению в систему рефинансирования по программе федерального ипотечного агентства.
За это время были приняты необходимые законодательные и нормативные акты Ростовской области, создано ОАО "Ростовская региональная ипотечная корпорация", проведена аккредитация корпорации и ее партнеров в Москве, установлен лимит рефинансирования, который составляет 287 млн. рублей. Правительство РФ, Госдума подготовили 27 законопроектов, направленных на активизацию ипотеки, принятие которых планируется в 2004 году. Один законопроект – об исключении нотариального заверения договоров ипотеки в целях снижения нагрузки на заемщика - подготовлен на основе законодательной инициативы Ростовской области. То есть, база финансирования через ипотеку практически создана, и можно ожидать в течение ближайших полутора – двух лет значительного роста объемов ипотечного кредитования. Следовательно, необходимо принять действенные меры по росту строительства нового жилья
Ростовская область является одним из немногих регионов, который обеспечивает на протяжении последних 5 лет темпы роста жилищного строительства от 2,4 до 4,6% и осуществляет ввод более 1 млн.кв. м ежегодно. Ситуация в жилищном строительстве в целом по области характеризуется стабильной динамикой.
Хотя значительный объем введенного жилья по-прежнему занимает индивидуальное строительство, доля его снизилась с 70 до 59% от общего ввода жилых домов, наблюдается замедление его темпов. В то же время, при общем росте ввода жилья в 2002-2003 г.г. в области наметилась тенденция увеличения темпов строительства и ввода многоэтажных жилых домов: в 2003 г. введено на 12% больше чем в 2002 г.. а за 4-месяца 2004 г. объемы возросли на 55%. Данный показатель свидетельствует о росте инвестиционного потенциала строительного комплекса региона, т.к именно многоэтажное строительство, которое ведут предприятия и организации, способствует привлечению инвестиций в жилищное строительство, техническому развитию строительного комплекса, созданию новых рабочих мест и, как результат, ведет к увеличению ВВП.
На 2004 год сформирована областная программа по строительству и вводу 1080,5 тыс. кв. м жилья. На последующие годы стоит задача более активного роста строительства и ввода жилья с достижением в 2005 году 1200 тыс. кв.м и к 2007 году- 1300-1500 тыс.кв.м, что позволит обеспечить наиболее оптимальное соотношение спроса и предложения на рынке жилья. Для получения этого результата необходимо активизировать усилия не только традиционных лидеров жилищного строительства, таких как г.Ростов-на-Дону, Азовский и Аксайский районы, но и других муниципальных образований.
Чтобы увеличить объемы жилищного строительства в области, в первую очередь, должна быть увеличена многоэтажная застройка. Требуется освоение новых территорий для строительства. И здесь наиболее остро стоит вопрос развития инженерной инфрастуктуры, т.е. значительные капитальные вложения.
Для решения этого вопроса необходимо организовать работу по привлечению внебюджетных инвестиций на развитие инженерной инфраструктуры с целью последующей реализации уже обеспеченных коммуникациями земельных участков застройщикам или получения инвестором дохода от эксплуатации этой инфраструктуры после завершения жилищного строительства на участке. Сегодня такие инвесторы имеются, и большую роль в этом вопросе будет играть отношение администраций муниципальных образований к организации этого процесса.
Понятно, что если возложить целиком эту нагрузку на инвесторов, которые неизбежно включат эти затраты в цену квадратного метра, получится резкий рост стоимости жилья и, как следствие, снижение его доступности. В то же время, только за счет бюджетных средств решить данный вопрос не представляется возможным. Поэтому целесообразно разделить затраты на 3 части:
- 1/3- областной и местный бюджеты (это в основном магистральные коммуникации);
- 1/3- застройщики (внутриквартальные сети);
- 1/3- эксплуатирующие организации: частично в счет инвестиционной составляющей тарифа, а при необходимости строительства крупных инженерных объектов, возможно введение дополнительной нагрузки на тариф.
Оптимизировать затраты по развитию инженерной инфраструктуры возможно только при одновременной застройке одного или нескольких кварталов или микрорайона с участием нескольких застройщиков. Такой положительный пример есть в г.Ростове н/Д при квартальной застройке по ул.339-й Стрелковой Дивизии и ул.Благодатной.
Анализируя увеличение стоимости жилищного строительства в области за период 2002-2003 г., можно сказать, что за год удорожание составило в среднем по области около 23%, в т. ч по Ростову н/Д на 21,4% (данные ГУ "Областной центр анализа ценообразования в строительстве"). По данным статистики, удорожание на первичном рынке составило 11%, на вторичном- на 12 %.
Сейчас принято относить рост цен на рынке недвижимости в значительной степени за счет увеличения спекулятивной составляющей. Можно сказать, что для Ростовской области это неверно. Цены в основном растут за счет увеличения стоимости материалов, роста затрат на создание инженерной инфраструктуры, увеличения цены земли, за счет начала реконструкции кварталов с более высокой долей затрат на отселение, увеличения заработной платы. Рентабельность отрасли находится уже несколько лет на практически одном, впрочем, вполне достойном уровне.
__________________________________
<<<<
Строительство
<<<<
Жилищное строительство
